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American Homes 4 Rent ve más competidores invadiendo su territorio

Una de las clases de activos de inversión más populares en estos días han sido las propiedades de alquiler unifamiliares. El atractivo de la clase de activos es obvio: el inventario de viviendas disponibles para la venta se encuentra en mínimos históricos y la apreciación del precio de la vivienda es de dos dígitos. Esto está atrayendo a más competidores al mercado. ¿Qué significa esto para el fideicomiso de inversión inmobiliaria unifamiliar (REIT)? American Homes 4 Alquiler (Bolsa de Nueva York: AMH)?

Agente de bienes raíces que muestra una casa a una familia.

Fuente de la imagen: Getty Images.

Las devoluciones en alquileres unifamiliares son bastante atractivas

Una vez que fue un asunto estrictamente familiar, el negocio de alquiler de viviendas unifamiliares se ha convertido en un foco de atención para los inversores institucionales. Históricamente, fue una industria muy fragmentada y, dado que las economías de escala parecían limitadas, no se prestaba fácilmente al dinero administrado profesionalmente.



Luego vino la crisis inmobiliaria de 2008, junto con una gestión de datos más sofisticada, que creó la oportunidad. Las instituciones compraron viviendas ejecutadas por el gobierno y luego las alquilaron. Este comercio de 'REO-to-Rental' fue el nacimiento del actual negocio de alquiler de viviendas unifamiliares.

Goldman Sachs recientemente realizó una inversión estratégica en Fundrise, que permite a los pequeños inversores invertir en alquileres unifamiliares con tan solo $ 500. A los constructores de viviendas les gusta DR. Horton también están aumentando su enfoque en la construcción para alquilar. Es fácil ver el atractivo de la inversión.

Las tasas de capitalización de bienes raíces residenciales han estado históricamente en el medio de un solo dígito, lo que es un rendimiento bastante atractivo en el entorno actual de tasas de interés. Además, la apreciación del precio de la vivienda se está disparando; el último índice de precios de viviendas de CoreLogic informó un aumento del 13% año tras año en abril. Sume los dos y obtendrá un rendimiento bastante bueno.

Mientras más y más dinero administrado profesionalmente ingresa al espacio, el negocio está listo para la consolidación, y eso siempre ha sido parte de la historia de American Homes 4 Rent. American Homes 4 Rent posee 53,984 viviendas unifamiliares al 31 de marzo. Hay aproximadamente 42 millones de unidades de alquiler en los Estados Unidos, por lo que el espacio de alquiler unifamiliar administrado profesionalmente aún está listo para la consolidación. Apenas está lleno de gente.

El valor contable de la empresa ignora el reciente crecimiento de los precios inmobiliarios

Aquí hay un vistazo rápido a la cartera de propiedades. American Homes 4 Rent tiene 53,348 propiedades en operación. El valor contable bruto promedio (que debe ser una aproximación de lo que pagaron por la propiedad) es $ 190,498. El año promedio comprado o entregado fue 2015. El índice de precios de viviendas de Case-Shiller ha subido aproximadamente un 44% desde entonces, por lo que el valor en libros de la empresa es mucho más alto de lo que implicaría el balance.

A pesar de que American Homes 4 Rent es un REIT, en realidad no se puede considerar como una acción de ingresos. El dividendo trimestral de $ 0,10 le da a la acción un rendimiento de aproximadamente el 1%, lo que está en el lado bajo para un REIT. Este rendimiento refleja el hecho de que American Homes 4 Rent está reinvirtiendo el flujo de efectivo en el negocio mediante la compra y el desarrollo de propiedades.

La compañía indicó que los fondos de operaciones (FFO) se ubicarán entre $ 1.24 y $ 1.30 por acción en su conferencia telefónica sobre ganancias. Los fondos de operaciones son la mejor métrica de rentabilidad para las empresas inmobiliarias porque la depreciación hace que los ingresos netos subestimen el flujo de efectivo. A los precios del viernes, American Homes 4 Rent se cotiza a un poco menos de 31 veces el FFO esperado para 2021 por acción. Esto es caro para un REIT, pero American Homes 4 Rent produce un crecimiento mucho más rápido que el REIT típico y probablemente merece un múltiplo premium.



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