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Inversiones de alto rendimiento en bienes raíces que potencialmente merecen el riesgo

Fuente: 401kcalculator.org a través de Flickr.

Los bienes raíces pueden ser una excelente inversión, tanto para los ingresos como para el crecimiento a largo plazo. Y cuando se usa correctamente, los bienes raíces pueden producir fuertes retornos.

Cuando se trata de invertir en bienes raíces, tiene dos opciones básicas: comprar propiedades de inversión individuales o comprar acciones de un fideicomiso de inversión en bienes raíces, o REIT. Cada uno puede ser una buena opción, pero cada uno tiene sus pros y sus contras. Aquí hay una introducción a estos dos tipos principales de inversión inmobiliaria, para que pueda decidir cuál es más apropiado para sus objetivos de inversión.



Las propiedades de inversión pueden producir altos rendimientos, pero los riesgos son sustanciales
La forma más obvia de invertir en bienes raíces es comprar una propiedad de alquiler, como una casa, un dúplex o un pequeño edificio de apartamentos. Y si bien esto tiene el potencial de ser una inversión lucrativa, no es para todos.

Supongamos que compra una casa por $ 120 000, pone un 20% de pago inicial en la compra ($ 24 000) y obtiene una hipoteca a 30 años al 4% de interés. Diremos que la casa se puede alquilar por alrededor de $ 1,000 por mes, lo cual es una suposición conservadora. Cuando resta $ 458 por la hipoteca y alrededor de $ 150 por impuestos y seguro y pone el 10% del alquiler en un fondo de reserva para mantenimiento y reparaciones (créame, no se salte esta parte), puede esperar un flujo de efectivo de un poco más de $ 270 por mes.

Eso representa un retorno anual de casi el 14% basado en su inversión inicial de $ 24,000. Y usted estará acumulando equidad en la propiedad a medida que pase el tiempo, sin mencionar que el valor de mercado de la propiedad debería aumentar con el tiempo. Suponiendo que aproximadamente el 2% de la hipoteca se paga en el transcurso del primer año, y la propiedad se aprecia entre un 3% y un 4%, podría estar buscando un rendimiento del 20% de su inversión durante el primer año. Nada mal, ¿verdad?

Sin embargo, esto supone que todo va de acuerdo con el plan y que usted mismo administrará la propiedad. Puede haber varios meses en los que la propiedad esté desocupada, o podría tener un inquilino malo que le cueste un paquete en honorarios legales para desalojarlo. El proceso de encontrar inquilinos, cobrar el alquiler y lidiar con cualquier problema que su inquilino encuentre puede tomar mucho tiempo. Si no desea que su inversión se convierta en un trabajo a tiempo parcial, espere pagar aproximadamente el 10% de sus ingresos por alquiler por un administrador de propiedades.

Entonces, si bien definitivamente puede ganar dinero con propiedades de inversión, asegúrese de considerar los riesgos y el compromiso de tiempo requerido antes de comenzar a comprar.

El tipo correcto de REIT puede gestionar el riesgo y aún producir altos rendimientos
En lugar de comprar propiedades, puede comprar acciones de un REIT, que invierte en una variedad de propiedades, generalmente con un tema específico. Por ejemplo, algunos REIT compran edificios de apartamentos, algunos compran propiedades comerciales y algunos compran propiedades especializadas como centros de datos o almacenes.

Los REIT deben pagar el 90% de sus ingresos a los accionistas y pueden ser excelentes fuentes de ingresos pasivos para los inversores. Es análogo a ser dueño de una propiedad, excepto que alguien más hace el trabajo por usted. Comprar un REIT en lugar de una propiedad individual también ayuda a reducir el riesgo que enfrenta. Por ejemplo, si su propiedad de alquiler está desocupada, no solo ganará el 0% de su inversión, sino que también tendrá que pagar la hipoteca y otros costos. Por otro lado, si un REIT pierde a uno de sus inquilinos, apenas se notará en las ganancias que obtenga.

Mi preferencia personal son los REIT que invierten en propiedades comerciales, simplemente porque la naturaleza del negocio lo convierte en una inversión de bajo riesgo y alta recompensa. Los inquilinos comerciales no solo tienden a firmar contratos de arrendamiento largos (15 años o más en muchos casos), sino que los aumentos de alquiler también se incluyen directamente en el contrato de arrendamiento, y los inquilinos a menudo cubren los gastos menos predecibles como impuestos, seguros y mantenimiento. Todo lo que tiene que hacer el REIT es encontrar un inquilino y cobrar un cheque.

Además, algunos REIT comerciales producen rendimientos increíbles. REIT minoristas líderes Ingresos inmobiliarios y Propiedades minoristas nacionales han promediado rendimientos anuales del 17,1% y 14,1%, respectivamente, durante los últimos 20 años. Este tipo de rendimiento es excepcionalmente alto, especialmente si proviene de una inversión de riesgo relativamente bajo.

Sin embargo, las propiedades de inversión individuales tienen la potencial para producir rendimientos aún mejores, como mencioné anteriormente. Solo debe preguntarse si el rendimiento adicional vale la pena el riesgo adicional.

Inversiones inmobiliarias a evitar
No todas las inversiones inmobiliarias necesariamente valen la pena correr el riesgo, especialmente para aquellos que son nuevos en la inversión. Aquí hay algunas inversiones inmobiliarias que es mejor dejar en manos de los expertos y otras que no deberían utilizarse en absoluto.

  • REIT que invierten en hipotecas, no en propiedades. Estos utilizan un alto apalancamiento para generar altos rendimientos, lo que los deja susceptibles a un aumento de las tasas de interés.
  • Cualquier propiedad de inversión ubicada fuera de los Estados Unidos.
  • Propiedades de inversión que planea alquilar como alquiler vacacional o a corto plazo. Los gastos de administración de estas propiedades son generalmente más altos que los alquileres a largo plazo, y la legalidad de los alquileres a corto plazo puede ser complicada. Es fácil perder dinero con este tipo de propiedad.
  • Comprar una residencia permanente que es más de lo que necesita, simplemente porque lo considera una inversión.

La línea de fondo
Aunque poseer una propiedad de alquiler no es para todos, invertir en bienes raíces sí lo es, o, al menos, debería serlo. Los bienes raíces tienen un lugar en cada cartera de inversiones, y es solo una cuestión de cuánto riesgo está dispuesto a asumir y cuánto tiempo desea dedicar a administrar sus inversiones. Si la respuesta a esas preguntas es 'no mucho', los REIT probablemente sean el camino a seguir. Por otro lado, si tiene el tiempo y la energía para lidiar con la propiedad de inversión, puede ser una excelente manera de generar riqueza.



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