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¿Es New Residential Investment Corp. una compra?

Nueva Inversión Residencial (NYSE: NRZ)es un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT), lo que significa que está específicamente estructurado para transferir ingresos a los inversores. Hablando históricamente, también ha hecho un buen trabajo en eso, ya que se convirtió en una entidad independiente a través de una escisión a mediados de 2013. Solo algo acaba de suceder que hará que los inversionistas de dividendos se estremezcan. Esto es lo que sucedió y cómo cambia la ecuación de compra, venta y retención.

No es tu REIT típico

Lo primero que los inversores deben entender sobre New Residential Investment es que no es un fideicomiso típico de inversión inmobiliaria de propietarios. La empresa posee una cartera de hipotecas y valores y negocios relacionados con hipotecas. Este es un modelo de negocio muy diferente de poseer y operar una colección de activos físicos, que es una especie de negocio aburrido que es bastante simple de entender. La cuestión es que New Residential es incluso más complejo que muchos REIT hipotecarios, que generalmente se centran en poseer una cartera de hipotecas.

Dos manos sosteniendo bloques deletreando las palabras RIESGO y RECOMPENSA

Fuente de la imagen: Getty Images.



Entonces, ¿qué hace exactamente este REIT? Al final del primer trimestre, alrededor del 60% del negocio de la empresa está vinculado al servicio hipotecario. Efectivamente, un administrador hipotecario se encuentra entre el propietario de la hipoteca y el propietario de la vivienda, asegurándose de que se realicen los pagos. Este es un negocio bastante estable que genera tarifas confiables. La clave aquí, sin embargo, es que el administrador hipotecario está comprometido si el propietario no paga. Por lo general, eso no es un gran problema, pero puede convertirse en un problema durante las recesiones económicas extremadamente malas.

Alrededor del 30% del REIT se dedica a la titularidad de hipotecas y valores residenciales y derechos de llamada. La mayoría de los REIT hipotecarios compran hipotecas utilizando apalancamiento, siendo la ganancia la diferencia entre el interés generado por las hipotecas y el costo de capital del REIT. El riesgo aquí es que las hipotecas que se adquieren generalmente se usan como garantía para el apalancamiento que usa el REIT. Si el valor de las hipotecas cae drásticamente, es posible que la empresa deba ofrecer una garantía adicional o verse obligada a vender activos que han perdido valor. La inversión de la compañía en derechos de compra, por su parte, le otorga el derecho a comprar bonos hipotecarios si sus valores caen por debajo de cierto punto. Efectivamente, está pagando la oportunidad potencial de comprar bonos hipotecarios a bajo precio.

El resto del negocio del REIT se clasifica como otro o está relacionado con la originación de hipotecas y la facilitación de transacciones de compra de vivienda. En resumen, este es un REIT hipotecario muy complejo en un nicho que ya es bastante complicado en comparación con un REIT simple propietario de una propiedad. Y las explicaciones aquí realmente solo han arañado la superficie de lo que está sucediendo cuando profundizas un poco más. Pero no es necesario profundizar mucho más para tomar una decisión de inversión aquí.

Lo que acaba de suceder

Cuando los tiempos son buenos, el negocio de New Residential puede ser muy rentable. Desde que se separó en 2013, prácticamente solo opera en un buen mercado (la última recesión terminó en 2009). Sin embargo, cuando los mercados de capitales se endurecen, las cosas pueden salir mal bastante rápido para los REIT hipotecarios. El apalancamiento juega un papel vital en esto. Por el lado de la cartera hipotecaria, como se señaló anteriormente, la caída de los valores puede provocar llamadas de margen a medida que los prestamistas buscan garantías adicionales.

Esto ayuda a explicar por qué, a medida que el mercado se ponía feo, New Residential vendió rápidamente activos relacionados con hipotecas para reducir su exposición a los riesgos de financiación del valor de mercado. Su cartera de hipotecas, derechos y préstamos valía alrededor de $ 26.5 mil millones a principios de 2020, pero se había recortado a aproximadamente $ 8 mil millones a fines del primer trimestre. A finales de abril, la cartera se había reducido otros mil millones de dólares. Hace apenas unos meses, la importancia relativa del negocio de servicios hipotecarios de la compañía, cuyo tamaño no ha cambiado materialmente, no era tan grande como lo es hoy.

El objetivo de lo que equivale a un cambio de imagen corporativo importante era eliminar el riesgo de la cartera, ya que el mercado se enfrentaba a una dislocación grave. De hecho, la economía de EE. UU. oficialmente en una recesión . Por lo tanto, centrarse en reducir el riesgo no fue una mala decisión, pero tiene importantes consecuencias. El más importante para los inversores en dividendos es que New Residential recortó su dividendo trimestral de 0,50 dólares por acción a solo 0,05 dólares. Sin embargo, realmente no había muchas opciones porque la empresa básicamente se deshizo de la mayor parte de su cartera. Sin embargo, lo más perturbador de esto es que esta recesión económica es la primera que ha vivido la empresa. En otras palabras, falló su primera gran prueba, al menos en lo que respecta a los inversores en dividendos.

Este es el gran problema que debería mantener a la mayoría de los inversores alejados de las nuevas inversiones residenciales. Es un REIT muy interesante en muchos sentidos debido a su cartera diversa y compleja. Pero eso no significa que sea una buena inversión. Tenga en cuenta que la complejidad aquí no ayudó a los inversores cuando la economía de EE. UU. Atravesó una mala racha. Cuando aburridos REIT como Ingresos inmobiliarios y W.P. Carey siguen recompensando a los inversores con aumentos de dividendos, a pesar del difícil entorno económico, ¿por qué un inversor a largo plazo querría invertir en New Residential?

Simplemente no vale la pena el riesgo

Al final del día, hay muchas otras opciones en el mundo REIT para molestarse con la complejidad de New Residential. Agregue el hecho de que, cuando las cosas estaban bajas, el REIT redujo su dividendo en un 90%, y la conveniencia de New Residential cae aún más. La mayoría de los inversores deberían evitar este REIT complejo.



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