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¿Es Whitestone REIT una gran inversión de dividendos?

2019 fue un año salvaje para muchos fideicomisos de inversión inmobiliaria o REIT. Las acciones de muchos avanzaron rápidamente a principios de año cuando la Reserva Federal recortó las tasas de interés (recuerde la relación inversa entre las tasas de interés y los activos intensivos en capital como los bienes raíces), solo para revertir el curso nuevamente una vez que la Fed dijo que los recortes de tasas habían terminado por un tiempo. mientras que la economía mundial mostró señales de advertencia de que podría estar cerca una recesión.

REIT de Whitestone (Bolsa de Nueva York: WSR)no ha sido una excepción, con acciones que subieron casi un 20% este año, pero ahora tienen un escaso rendimiento del 8% en el año calendario, en comparación con un avance del 29% para el S&P 500. Sin embargo, al igual que con otros REIT, el La verdadera razón para realizar una compra es por los ingresos por dividendos, y Whitestone actualmente rinde un 8,5% anual. El propietario y administrador de una propiedad comercial no es tan sólido como algunos de sus pares, como Capital de la tienda , pero el pago trimestral contribuye en gran medida a hacer que esta cartera de bienes raíces sea digna de ser vista.

Un primer plano de alguien con bolsas de compras caminando por un centro comercial.

Fuente de la imagen: Getty Images.



'Resistencia al comercio electrónico' es el nombre del juego

Whitestone posee y opera propiedades comerciales en Arizona y Texas (y tiene una propiedad en North Chicago), y se enfoca en adquirir y mejorar lo que llama bienes raíces 'resistentes al comercio electrónico' en las áreas metropolitanas de rápido crecimiento de Phoenix, Houston. Dallas y San Antonio. La administración se está enfocando en estas ciudades debido al crecimiento demográfico superior al promedio esperado en los próximos años, impulsado en gran parte por los jubilados que migran a climas más cálidos.

Normalmente, las economías en crecimiento equivalen a precios más altos para los administradores de propiedades comerciales, pero la fuerza disruptiva del comercio electrónico liderada por Amazonas en la última década ha causado estragos en muchas de estas propiedades. Por lo tanto, Whitestone dice que tiene una cartera de adquisiciones acumulada, muchas de ellas activos en dificultades (con bajas tasas de ocupación o que enfrentan una posible ejecución hipotecaria) que necesitan algunas modificaciones. El equipo actualiza y alquila estas propiedades para convertirlas en centros comunitarios modernos, una combinación de necesidades cotidianas como tiendas de comestibles y lugares de entretenimiento para proveedores y proveedores de servicios locales. Los activos no esenciales que no cumplen con los criterios se descargan para dejar espacio para adquisiciones potencialmente mejores.

Los resultados de esta estrategia han sido bastante buenos. Aunque las acciones han subido un magro 16% desde la salida a bolsa de REIT en 2010, ese gran sueldo de dividendos se ha mantenido estable durante ese período de tiempo. Para una empresa que busca ser oportunista en el espacio minorista en dificultades, su tasa de ocupación total del 90,4% al final del tercer trimestre de 2019 tampoco es mala, aunque cae por debajo de la tasa de ocupación de REIT minorista público promedio del 94,6%, según grupo de defensa de la industria Nareit. Los fondos de operaciones (FFO, el equivalente a las ganancias de un fideicomiso de bienes raíces) también aumentaron un 355% desde la OPI. Y todo esto ha ocurrido durante el llamado 'apocalipsis minorista' a medida que la industria se ha adaptado a la era de las compras digitales. Entonces, ¿qué pasa con ese precio de la acción?

Algunas razones de posible preocupación

Los resultados de Whitestone han sido sólidos, pero hay razones por las que los inversores no han disfrutado de una apreciación del precio de las acciones para acompañar los días de pago de dividendos.

Primero, las adquisiciones deben pagarse de alguna manera. Como REIT, Whitestone paga la mayor parte de sus resultados a los accionistas, lo que significa que su creciente cartera de propiedades se ha adquirido utilizando nueva deuda y emisión de acciones. En cuanto a la deuda, ha crecido más del 500% desde que Whitestone salió a bolsa, hasta casi $ 622 millones y es bueno para una relación deuda-capital de 1,12. Si bien la compañía podría vender algunas de sus propiedades menos valiosas para volver a poner el balance en orden, la cantidad de deuda actualmente en los libros está muy por encima del promedio del grupo de pares REIT minorista de Whitestone.

Tabla de deuda financiera a capital (trimestral) de WSR

Datos por YCharts .

Pero, ¿qué pasa con los fondos de operaciones? Eso tampoco ha aumentado realmente para los accionistas, ya que la compañía ha acuñado y vendido muchas acciones nuevas durante la última década para financiar su crecimiento. Como resultado, los fondos de operaciones por acción se han diluido y de hecho disminuyeron a medida que aumentaba el recuento de acciones.

Gráfico de WSR FFO por acción (TTM)

Datos por YCharts .

El resultado, por supuesto, es que la rentabilidad por dividendo superior a la media explica la alta carga del endeudamiento y la rentabilidad por acción.

¿A qué suma todo esto?

Para aquellos que solo están en él por los ingresos, Whitestone no parece una apuesta terrible, y las ciudades de rápido crecimiento en las que juega podrían conducir a mejorar las tasas de ocupación y aumentar el valor de las propiedades. La estabilización de las tasas de interés también debería tener un efecto positivo en FFO. Por lo tanto, evito llamar a esta una gran inversión de dividendos, pero parece una inversión sólida que podría desempeñar un pequeño papel en una cartera generadora de ingresos.



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