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La actividad de venta de activos de Macy's 2018 podría superar las expectativas

Echa un vistazo a las últimas Transcripción de llamadas de ganancias de Macy's .

Al comienzo del año fiscal en curso, Macy's (Bolsa de Nueva York: M)La gerencia proyectó que 2018 sería otro gran año para la venta de activos. La ex directora financiera Karen Hoguet declaró en la llamada de ganancias del cuarto trimestre de 2017 que Macy's probablemente contabilizaría entre $ 300 millones y $ 325 millones en ganancias por venta de activos este año, y los ingresos en efectivo llegarían aún más a $ 340 millones a $ 370 millones.

La mayor parte de las ganancias inesperadas provendría de la venta de parte de la tienda insignia de Macy's en el centro de San Francisco. Pero gracias a algunos acuerdos más pequeños en el camino, Macy's podría potencialmente exceder su pronóstico de ganancias por venta de activos (y ganancias totales en efectivo) durante el año fiscal 2018.





Las ventas de activos han sido una fuente clave de ganancias y efectivo

Durante los dos últimos años fiscales, Macy's ha estado bastante activo en el frente de la venta de activos. La compañía registró $ 209 millones de ganancias inmobiliarias en el año fiscal 2016 y $ 544 millones en el año fiscal 2017. Los ingresos en efectivo de la venta de activos alcanzaron un máximo de $ 673 millones en el año fiscal 2016 y se retiraron a $ 411 millones en el año fiscal 2017 (las discrepancias entre las ganancias inmobiliarias y el los ingresos en efectivo son impulsados ​​por el valor en libros de las propiedades que se venden, así como por las reglas contables que determinan cuándo se pueden registrar las ganancias).

Una parte sustancial de las ganancias por la venta de activos de Macy's provino de la venta de partes de sus ubicaciones emblemáticas en el centro de la ciudad. A fines del año fiscal 2015, Macy's llegó a un acuerdo para vender los pisos superiores de su tienda de Brooklyn por $ 270 millones, en un acuerdo que estaba estructurado para que el comprador pagara durante un período de tres años; $ 100 millones de las ganancias se utilizaron para financiar una renovación de varios años que ha mejorado sustancialmente el resto de la tienda.



La tienda para hombres en el centro de San Francisco se vendió un año después por 250 millones de dólares. Macy's también vendió los pisos superiores de su tienda en el centro de Seattle en dos fases por un total de $ 115 millones. En movimientos más pequeños, la compañía ha descargado sus tiendas en el centro de Portland y Minneapolis por un total de $ 113 millones.

El exterior del Macy

Macy's ha vendido muchas propiedades inmobiliarias en el centro de la ciudad en los últimos años. Fuente de la imagen: Macy's.

Estas ofertas inmobiliarias en el centro de la ciudad han acaparado la mayoría de los titulares. Sin embargo, Macy's también ha vendido numerosas tiendas en centros comerciales: una combinación de tiendas de bajo rendimiento, ubicaciones valiosas en centros comerciales de alto tráfico y tiendas que están muy cerca de otras ubicaciones de Macy's.



Más éxito en el año fiscal 2018

Durante los primeros tres trimestres del año fiscal 2018, Macy's registró $ 111 millones de ganancias por la venta de bienes raíces. Los ingresos en efectivo ascendieron a 121 millones de dólares.

Desde finales del tercer trimestre, Macy's ha vendido al menos tres propiedades más. Ha descargado dos grandes tiendas de muebles independientes en los suburbios de Chicago por $ 26 millones y una tienda de línea completa en Nanuet, Nueva York, por $ 11,5 millones. Ambas tiendas de muebles están a menos de una milla de las grandes tiendas Macy's de línea completa que podrían reconfigurarse fácilmente para acomodar las secciones de muebles. Mientras tanto, la ubicación de Nanuet está a solo tres millas de una tienda Macy's más nueva.

Dicho esto, el mayor negocio de Macy's del año, si se puede completar, se producirá en el último mes del año fiscal 2018. Después de haber cosechado una gran ganancia inesperada con la venta de su tienda para hombres en San Francisco hace dos años, Macy's ahora está buscando vendo el edificio I. Magnin , una pieza de 240,000 pies cuadrados de su tienda insignia de San Francisco.

Si Macy's obtiene un precio por pie cuadrado similar al que recibió en la venta de la tienda de hombres, las ganancias superarían los $ 240 millones. Incluyendo sus otras ventas de activos desde el comienzo del año fiscal 2018, esto impulsaría los ingresos totales en efectivo de la compañía para el año a $ 400 millones o más, por delante de la orientación de la administración.

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Hay mas por venir

Si bien Macy's no podrá obtener $ 400 millones en ingresos por venta de activos cada año, la compañía tiene una larga lista de oportunidades por delante. Actualmente está comercializando su arrendamiento de terreno a largo plazo para el Templo de Medinah en el vecindario River North de Chicago. El edificio alberga actualmente una tienda Bloomingdale's Home de 130,000 pies cuadrados, que Macy's planea consolidar en su tienda Bloomingdale's de línea completa, a solo media milla de distancia. Macy's también puede vender su tienda de Boulder, Colorado, que podría convertirse en espacio para oficinas.

Macy's tiene docenas de otras tiendas independientes de muebles o el hogar que podrían venderse en los próximos años. También puede comenzar a reconstruir parte de su espacio de estacionamiento sobrante (en asociación con Gestión de activos de Brookfield ) para construir restaurantes, hoteles, apartamentos u oficinas cerca de sus tiendas.

Por último, la enorme tienda insignia de Macy's Herald Square en Manhattan sigue siendo su activo más valioso. La compañía se está moviendo muy deliberadamente para descubrir la mejor manera de capturar el valor de este inmueble de primera calidad al tiempo que mejora la productividad de su tienda más importante.

Con todas estas oportunidades, las ventas de activos deberían continuar haciendo una contribución significativa a los resultados finales de Macy's y su flujo de efectivo en el futuro previsible.



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