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Centros comerciales: ¿cuántos son demasiados?

La trama simple es que el sector minorista de EE. UU. Está siendo destruido por el llamado apocalipsis minorista, a medida que los consumidores cambian cada vez más hacia las compras en línea. Esa es definitivamente una parte clave de este cambio de página, acelerado por la pandemia de coronavirus, pero no es toda la historia minorista.

Los inversores deben dar un paso atrás y considerar los matices ocultos debajo de la narrativa fácil y lo que eso significa para los minoristas y, cada vez más, los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) que les alquilan espacio.

Demasiados centros comerciales

Durante el último mes, he visitado más de una docena de centros comerciales en los alrededores de donde vivo en el este de Nueva York. Mi objetivo era conocer de primera mano lo que estaba sucediendo en el espacio comercial. Por un lado, me complació ver que la gente todavía visita sus centros comerciales locales, a menudo en cantidades impresionantemente grandes dado el problema del COVID-19. Mientras tanto, algunos minoristas tienen largas filas de espera fuera de sus tiendas debido a las reglas de capacidad reducida.





Una madre y una hija en un centro comercial.

Fuente de la imagen: Getty Images

Mi conclusión es que las tiendas físicas no desaparecerán pronto. Sí, las compras en línea están creciendo rápidamente, ayudadas por el coronavirus, pero no es probable que desplacen por completo la visita a una tienda. A algunas personas simplemente les gusta comprar, otras lo ven como una ocasión social y siempre habrá productos que solo necesitan ser vistos en persona.



Esa es la buena noticia. La mala noticia es que hay demasiados centros comerciales en el país. Todos los centros comerciales que he visitado, el número ahora es de 15, se encuentran a dos horas en automóvil de mi casa. Vivo en una región relativamente rica y densamente poblada del país, por lo que tiene sentido que a los propietarios de centros comerciales les gusten los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa. Simon Property Group (NYSE: SPG), Macerich , y Centros Taubman (NYSE: TCO)quiero estar aquí. Pero, ¿cuántos centros comerciales puede admitir realmente una región?

Los observadores de la industria estiman que hay más de 1,000 centros comerciales bajo techo en los Estados Unidos. Cuando se clasifica según las ventas por pie cuadrado, la crema de la cosecha (alrededor del 28% del total) termina representando aproximadamente el 80% del valor de los activos de todos los centros comerciales. El resto corre un grave riesgo de volverse irrelevante a medida que COVID-19 pasa factura a los minoristas. Es una obviedad cerrar una ubicación en un centro comercial de bajo rendimiento para que se pueda mover a una mejor ubicación en un centro comercial más atractivo. Esto es básicamente un efecto de red inverso, con menos y mejores centros comerciales que se vuelven aún más valiosos en el camino.

acciones para comprar durante esta recesión

Pero mi región muestra que puede que no sea tan simple como eso para los propietarios de centros comerciales.



White Plains, Stamford y Greenwich

Tengo la edad suficiente para recordar el apogeo del centro comercial de White Plains, Nueva York: cuando era niño, era el único centro comercial de la ciudad. Según los estándares actuales de los centros comerciales, es una estructura extraña con estacionamiento limitado, pero durante los últimos 50 años más o menos ha logrado mantenerse con los inquilinos locales y la sucursal regional del DMV. Hasta que golpeó COVID-19. Ahora las únicas cosas en el centro comercial son el DMV y un centro de diálisis. Está literalmente al borde de estar vacío. Eso tiene mucho sentido dado que es un centro comercial antiguo y de baja calidad. Este era el camino en el que estaba antes del coronavirus, el golpe final simplemente se comprimió en meses en lugar de los años que probablemente habría tomado sin COVID-19.

También recuerdo cuando se construyó White Plains Galleria a una cuadra de ese centro comercial. En ese momento, era una estructura gigante que atraía a minoristas de marcas reconocidas, incluidos inquilinos ancla como Macy's . Con un amplio estacionamiento interior, áreas abiertas para caminar y mucha luz, fue una gran mejora con respecto al antiguo centro comercial. Honestamente, la Galleria todavía está en buena forma física y se mantiene bien frente a otros centros comerciales. Pero eso no impidió que Simon Property Group construyera The Westchester, un centro comercial de alto nivel que es incluso mejor que Galleria. Westchester está aproximadamente a cuatro o cinco cuadras de los otros dos centros comerciales.

Durante un tiempo, no hubo mucha competencia entre los centros comerciales. los viejo antiguo centro comercial tenía inquilinos locales. The Galleria atendió a compradores de nivel medio. Y el centro comercial más nuevo ofrecía tarifas de alta gama. Pero el lento apocalipsis minorista, repentinamente acelerado por COVID-19, ha cambiado las matemáticas. Con los principales minoristas cayendo en bancarrota y la mayoría de los demás buscando racionalizar sus huellas y concentrarse en las mejores ubicaciones, Galleria y Westchester ahora están peleando por los inquilinos. Ambos centros comerciales tienen un gran número de vacantes y tráfico peatonal ligero. Las tiendas que permanecen en cada uno podrían caber fácilmente en solo una de las dos.

Es tan malo que los inquilinos locales del antiguo centro comercial White Plains sean recibidos en la Galleria. Hablé con el dueño de una tienda de pasatiempos que se ha especializado durante mucho tiempo en maquetas de trenes. Si bien explicó que perdió algunos clientes cuando mudó su tienda, sus ventas durante COVID-19 siguen siendo tan buenas, si no mejores, que sus mejores resultados en su antigua ubicación. Los nuevos clientes que encontró, señaló, gastan mucho más que los clientes que perdió. Además de eso, el espacio en el que se encuentra es más grande y mucho más agradable. Esta es una gran noticia para la tienda de pasatiempos, pero el problema para la Galleria es que solía estar llena de marcas nacionales, no de propietarios de tiendas locales.

Gráfico SPG

SPG datos por YCharts

Mientras tanto, una visita reciente al centro comercial relativamente nuevo y exclusivo de Westchester reveló que pronto se abriría una tienda Spirit Halloween. Se trata de una tienda de temporada que suele ocupar un espacio disponible barato para que el propietario pueda al menos ganar algo mientras intenta conseguir un inquilino a largo plazo. Ese es un paso importante para un centro comercial con tiendas que venden relojes, bolsos y joyas de alta gama. El gran problema en White Plains es que hay tres centros comerciales que compiten por los mismos inquilinos y no hay una solución fácil.

Pero no es exclusivo de White Plains. El Stamford Town Center fue una vez un bullicioso centro comercial cubierto en Connecticut. Propiedad de Taubman Centers, ahora está terriblemente vacío, con lo que parecen más tiendas vacías que ocupadas. Es el único centro comercial cubierto de la ciudad, por lo que no se trata exactamente de la misma situación que los centros comerciales de White Plains. El Stamford Town Center compite con la principal avenida comercial de Greenwich, Connecticut, que está a solo unas millas de distancia. Aunque no es un centro comercial, Greenwich ha apoyado durante mucho tiempo a los principales minoristas, las tiendas locales de alta gama e incluso a una tienda por departamentos. Básicamente es un gran centro comercial al aire libre. De hecho, uno de los últimos sorteos materiales para el Stamford Town Center fue su manzana tienda, pero ahora también ha cerrado. La tienda de Apple en Greenwich, sin embargo, sigue abierta y ocupada.

La conclusión: es complicado

Se está produciendo un cambio importante en el sector minorista, y los REIT de los centros comerciales están en el centro. Tomará tiempo para que se desarrolle la reorganización de la industria, y es probable que los centros comerciales modernos en buenas ubicaciones terminen sobreviviendo mientras que los centros comerciales más antiguos en ubicaciones menos deseables desaparecen.

Pero esa es la historia simple y general. Hay matices complejos cuando se baja a un nivel más granular. Como muestran los ejemplos anteriores, un nuevo centro comercial en una buena ubicación puede no ser suficiente si hay competencia para los consumidores en las opciones de compras cercanas. Y los Estados Unidos están llenos de otras opciones de compras, particularmente en las regiones más deseables. Si posee REIT de centros comerciales, esté preparado para un largo período de interrupción, incluso cuando COVID-19 acelera la reorganización del sector minorista. Las buenas propiedades deberían volverse más valiosas con el tiempo, pero podría llevar mucho tiempo llegar allí desde donde estamos ahora. Probablemente debería mantenerse al margen si no tiene una constitución lo suficientemente fuerte para aguantar mientras los propietarios minoristas trabajan durante este período.



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