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Sears está cerrando la mitad de sus tiendas, pero Seritage no tiene por qué preocuparse

Gestor de fondos de cobertura y desde hace mucho tiempo Sears Holdings El presidente Eddie Lampert pasó más de una década tratando de fusionar y luego cambiar las famosas marcas Sears y Kmart. En el camino, recaudó miles de millones de dólares de capital a través de ventas de activos y escisiones, en particular, la creación de REIT minorista. Propiedades de crecimiento de Seritage (Bolsa de Nueva York: SRG). Sin embargo, esos esfuerzos terminaron en fracaso, ya que Sears Holdings se acogió a la protección por quiebra hace poco más de un año.

A pesar de este pobre historial, el fondo de inversiones ESL de Lampert compró Sears y Kmart de la bancarrota a principios de este año, con planes para mantener vivas ambas cadenas en un formato reducido. Una vez más, Lampert sobrestimó las perspectivas de estas marcas minoristas moribundas. Como resultado, Sears y Kmart están a punto de cerrar la mayoría de sus tiendas restantes entre los últimos meses de 2019 y los primeros meses de 2020.

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Como parte de la última ronda de cierres de tiendas, Sears y Kmart cerrarán más de la mitad de sus tiendas propiedad de Seritage en febrero. Sin embargo, Seritage ya ha trabajado tanto para remodelar sus propiedades que los cierres de tiendas pendientes tendrán un impacto insignificante en el REIT.





Otra ronda masiva de cierres de tiendas

En el momento en que compró Sears y Kmart de la bancarrota, ESL esperaba continuar operando alrededor de 425 tiendas combinadas entre las dos cadenas. A modo de comparación, Sears Holdings tenía alrededor de 1,000 tiendas a principios de 2018, muchas de las cuales estaban cerradas antes de la declaración de quiebra.

No pasó mucho tiempo para que Sears y Kmart comenzaran a perderse las proyecciones de ESL. Como resultado, la empresa cerró un puñado de tiendas durante la primavera y el verano. En agosto, anunció que cerrar otras 26 tiendas entre finales de octubre y mediados de noviembre. Poco después, la empresa hizo planes discretamente para cerrar unas 100 tiendas, principalmente Kmarts, cerca de fin de año.



El exterior de una tienda de línea completa Sears

Sears y Kmart cerrarán más de la mitad de sus tiendas durante los próximos meses. Fuente de la imagen: Sears.

El jueves pasado, la filial de ESL que controla Sears y Kmart anunció planes para cerrar 96 tiendas adicionales el próximo febrero, divididas aproximadamente en partes iguales entre las dos pancartas. Las ventas de liquidación comenzarán el 2 de diciembre. Esto dejará un gran total de solo 182 tiendas Sears y Kmart, menos de la mitad del número que Lampert y su equipo pensaron que podrían salvarse.

Seritage recibe un duro golpe, pero no tanto

En el momento en que se independizó a mediados de 2015, Seritage Growth Properties tenía intereses en 266 propiedades, y todas menos una docena estaban ocupadas principalmente por Sears o Kmart. Con el tiempo, ha recortado sus propiedades a 217 propiedades. Además, antes de su declaración de quiebra, Sears Holdings había ejercido los derechos de rescisión de 87 propiedades, y Seritage recapturó por completo docenas de otras. Las tiendas Sears y Kmart adicionales en la cartera de Seritage cerraron durante el proceso de quiebra.



A fines del último trimestre, a Seritage solo le quedaban 52 tiendas Sears y Kmart en sus propiedades, incluidas las propiedades de empresas conjuntas. La ronda más reciente de recortes de Sears y Kmart implica el cierre de 29 de esas ubicaciones, principalmente en California y Florida.

Según su acuerdo actual con Seritage, ESL tiene derecho a rescindir los arrendamientos de hasta 16 propiedades en marzo de 2020. Planea hacer precisamente eso. Para las otras 13 tiendas cerradas, ESL debe pagar una tarifa de terminación equivalente a un año de alquiler y reembolsos de gastos estimados.

La buena noticia es que el alquiler base anual de estas 29 tiendas combinadas es de solo $ 8,3 millones. A modo de comparación, Sears y Kmart representaron más de $ 150 millones de alquiler sobre una base anualizada en 2015. Desde entonces, esa cifra ha caído a menos de $ 20 millones. Las tiendas Sears y Kmart que permanecerán después de estos cierres y un puñado de ventas de activos pendientes y recuperaciones de tiendas generarán $ 9.6 millones de alquiler anualmente para Seritage.

Un viento en contra insignificante

Sears y Kmart continuarán pagando el alquiler completo por el espacio que están desocupando hasta el 1 de marzo. Seritage también recibirá una tarifa de terminación de varios millones de dólares. Mientras tanto, en los últimos trimestres, Seritage ha promediado nuevo contrato de arrendamiento firma s con un valor de alrededor de $ 12 millones en alquiler anual. A fines del último trimestre, su acumulación de contratos de arrendamiento firmados para inquilinos que aún no habían abierto y, por lo tanto, no pagaban el alquiler, totalizaba 89,4 millones de dólares de alquiler base anual. La mayor parte de este flujo de ingresos se pondrá en funcionamiento a finales del próximo año.

Por lo tanto, Seritage está listo para comenzar a reportar un rápido crecimiento en los ingresos, el margen de explotación y otras métricas financieras clave el próximo año. El cierre de más de la mitad de las tiendas restantes de Sears y Kmart será un pequeño problema en esa historia de crecimiento, pero nada más.



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