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Sears Spinoff Seritage hizo un gran progreso el último trimestre

Muchos propietarios de bienes raíces minoristas se vieron muy afectados por Sears Holdings 'espiral hacia la bancarrota y el aumento asociado de cierres de tiendas en los últimos años. Sin embargo, Propiedades de crecimiento de Seritage (Bolsa de Nueva York: SRG)se vio afectado de forma única. Su historia como una escisión de Sears Holdings significó que las tiendas Sears y Kmart representaban la gran mayoría de sus ingresos por alquiler hasta hace poco.

A finales de 2016, Sears y Kmart todavía representaban 148 millones de dólares de renta base anual en Seritage. Esa cifra ahora es de solo $ 20 millones. Esta pérdida de alquiler provocó fondos ajustados de las operaciones ( FFO ) cayó en territorio negativo a finales de 2018 y obligó a la empresa a suspender su dividendo a principios de este año. Sin embargo, los resultados del tercer trimestre de Seritage muestran que sus esfuerzos por reconstruir las antiguas tiendas Sears y Kmart para nuevos inquilinos están a punto de comenzar a dar sus frutos a lo grande.

Los números de ganancias típicos son malos, como de costumbre.

Desde que Kmart y Sears comenzaron a cerrar tiendas a un ritmo rápido, FFO y otras métricas de ganancias han estado en caída libre en Seritage Growth Properties. Eso no cambió el último trimestre. Total el margen de explotación (NOI) cayó a $ 14,7 millones desde $ 35,7 millones un año antes. El FFO ajustado se deterioró a una pérdida de $ 0.14 por acción, en comparación con una pérdida de $ 0.01 por acción en el período del año anterior.





Dicho esto, tanto de forma secuencial como interanual, el ritmo de caída de las ganancias se está desacelerando rápidamente. Además, el alquiler anual base en el lugar aumentó significativamente de forma secuencial por primera vez en años. El alquiler en el lugar se había desplomado de más de $ 190 millones a fines de 2016 a solo $ 100.1 millones a fines del segundo trimestre de 2019, pero aumentó un 5.1% secuencialmente a $ 105.2 millones el último trimestre.

Las firmas de arrendamiento y la construcción avanzan rápidamente

El alquiler en el lugar está en camino de seguir creciendo a un ritmo rápido durante los próximos años, llevando a FFO a un territorio positivo. En primer lugar, la actividad de arrendamiento continúa a un ritmo sólido. El trimestre pasado, Seritage firmó nuevos contratos de arrendamiento por un total de $ 13,2 millones de renta base anual, incluidos $ 11,8 millones de locales comerciales. Eso le permitió a Seritage aumentar su libro de arrendamientos firmados pero no abiertos (SNO) que comenzarán a pagar el alquiler en el futuro a $ 89.4 millones desde $ 85.7 millones un trimestre antes, incluso cuando un número creciente de arrendamientos SNO se están moviendo a alquileres. estado de pago.



Una interpretación de Seritage

Seritage está haciendo un progreso constante en la contratación de inquilinos para sus propiedades. Fuente de la imagen: Propiedades de crecimiento de Seritage.

En lo que va del año, la actividad de arrendamiento de Seritage ha totalizado $ 36,2 millones de renta base anual. Eso lo pone en camino para un nuevo récord anual después de firmar alrededor de $ 45 millones en nuevos contratos de arrendamiento en cada uno de los últimos dos años.

Mientras tanto, muchos de los proyectos de reurbanización de Seritage están a punto de completarse. Entre sus principales proyectos que requieren más de $ 20 millones de inversión, solo cinco se consideran completos o sustancialmente completos hasta el momento. Sin embargo, otros cinco se han entregado recientemente a los inquilinos y nueve más se entregarán a los inquilinos a mediados del próximo año.



Esto prepara el escenario para que Seritage ponga en línea la mayoría de sus arrendamientos de SNO durante los próximos 12 meses. Teniendo en cuenta que el conjunto de arrendamientos de SNO representa $ 89,4 millones de renta base anual, mientras que Sears y Kmart ahora representan solo $ 19,8 millones de renta base anual, está claro que Seritage está preparado para volver al crecimiento de FFO independientemente de lo que suceda con Sears.

La liquidez está en buena forma por ahora

En este momento, la liquidez probablemente representa el mayor desafío a mediano plazo de Seritage. El REIT está experimentando una gran demanda de espacio en sus propiedades, como lo demuestran sus sólidos resultados de arrendamiento, pero la remodelación de grandes almacenes para inquilinos más pequeños, y mucho menos para proyectos más ambiciosos de uso mixto, es costosa. El gasto en remodelación ha provocado que el saldo de caja de Seritage caiga de $ 533 millones a principios de 2019 a $ 232 millones al final del último trimestre, a pesar de que Seritage ha completado $ 84,3 millones en ventas de activos este año.

Basado en el reciente ritmo de gasto de Seritage, su pila de efectivo actual solo duraría alrededor de dos trimestres. Afortunadamente, el REIT está configurado para desbloquear una gran cantidad de capital adicional en el futuro cercano. Por ejemplo, tiene un contrato para vender 10 propiedades, por lo general activos vacantes del mercado más pequeño que no estaban en un lugar destacado en su lista de prioridades para el redesarrollo, por un total de $ 51 millones. Además, recientemente acordó vender 23 parcelas a Fideicomiso de propiedad Four Corners por $ 67,9 millones.

Más importante aún, Seritage será elegible para aumentar el tamaño de su préstamo a plazo en $ 400 millones una vez que supera los $ 200 millones de renta base anual (incluidos los arrendamientos SNO). Está en camino de alcanzar ese hito antes de fin de año. Incluyendo todas estas fuentes de liquidez, Seritage tiene (o pronto tendrá) acceso a alrededor de $ 751 millones en efectivo.

Eso es más o menos exactamente lo que Seritage necesita para cubrir sus proyectos de reurbanización actualmente activos. (La gerencia estima el gasto restante entre $ 695 millones y $ 775 millones). Sin embargo, parte de ese dinero no se gastará hasta 2021. Para entonces, Seritage será sólidamente rentable, lo que debería ayudarlo a obtener financiamiento adicional. Aún queda mucho trabajo por hacer, pero Seritage Growth Properties está bien posicionado para una rápida recuperación de ganancias a partir de principios del próximo año.

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