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Simon Property Group en 5 gráficos

Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) Simon Property Group (Bolsa de Nueva York: SPG)posee centros comerciales, y eso ha sido un negocio difícil últimamente, con cierres de tiendas minoristas y bancarrotas llenando los titulares. Esa tendencia incluso tiene un apodo pegadizo y aterrador: el 'apocalipsis minorista'. La preocupación de los inversores por el apocalipsis minorista es una de las razones clave por las que las acciones de Simon han caído un tercio desde sus máximos de 2016. Pero no descarte a Simon: aquí hay cinco gráficos que ayudan a mostrar por qué puede ser un diamante en bruto hoy.

Activos fuertes

Solo hay alrededor de 1.200 centros comerciales cerrados en el país y un par de cientos de centros comerciales. La cartera de aproximadamente 200 centros comerciales de Simon abarca ambas categorías. Agregue que también posee activos extranjeros, y es fácilmente más diversificado que la mayoría de sus pares. Sin embargo, ser dueño de muchos centros comerciales en diferentes lugares no es lo que distingue a Simon. También pasa a poseer activos bien ubicados, y como dice el viejo refrán: ubicación, ubicación, ubicación.

Gente caminando en un concurrido centro comercial cerrado.

Fuente de la imagen: Getty Images





Eche un vistazo a este gráfico de la competencia. Centros Taubman (NYSE: TCO)mostrando las ventas promedio por pie cuadrado y el alquiler por pie cuadrado para los competidores en el espacio REIT del centro comercial. Aunque no está en el puesto número uno, las ventas de Simon por pie cuadrado de aproximadamente $ 660 lo convierten en uno de los mejores jugadores de la industria, al igual que su alquiler promedio por pie cuadrado de aproximadamente $ 54.

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Fuente de la imagen: Taubman Centers



¿Porqué es eso? Porque Simon tiene activos bien ubicados en los principales mercados. Como muestra el gráfico a continuación, las propiedades de Simon generalmente están ubicadas cerca de grandes centros de población llenos de familias extremadamente ricas. Aquí Simon aterriza en el puesto número dos por ingresos familiares promedio y promedio, y por el porcentaje de familias que ganan más de $ 100,000 en las áreas alrededor de sus centros comerciales. Estos son los tipos de personas que pueden permitirse comprar.

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Fuente de la imagen: Taubman Centers

Tener centros comerciales en buenas ubicaciones es una de las razones por las que Simon ha podido aumentar los ingresos operativos netos de la misma tienda en línea con sus pares más cercanos. Aunque el crecimiento NOI de Simon del 3.8% entre 2013 y 2018 no es el mejor número que se muestra en el gráfico a continuación, creado por el competidor Macerich (Bolsa de Nueva York: MAC), está a solo 10 puntos básicos del 3.9% de Macerich.



Fuente de la imagen: Macerich

Hay otro hecho que debería quedar claro a partir de estos tres gráficos proporcionados por los principales competidores de Simon: el portafolio de Simon no es el mejor posicionado. Es por eso que Taubman y Macerich se los proporcionaron a los inversores. Sin embargo, la cartera de Simon está a la altura de las de estas dos empresas y, francamente, está mucho mejor posicionada que el resto del grupo.

Sin embargo, si bien la ubicación es muy importante, no es el único problema a tener en cuenta.

Una base sólida

Simon no solo compite fácilmente con los jugadores mejor posicionados, en cuanto a ubicación, en el espacio del centro comercial, sino que también tiene uno de los balances más sólidos. El apalancamiento es una herramienta poderosa cuando las cosas van bien, pero puede hacer que administrar un negocio sea mucho más difícil cuando las cosas no van tan bien. Y en este momento, durante el apocalipsis del comercio minorista, el entorno operativo de los centros comerciales es difícil, aunque es probable que se exagere el impacto. Simon, Taubman y Macerich están trabajando actualmente para renovar el espacio para lidiar con el cierre de tiendas para que sus centros comerciales sigan siendo atractivos para arrendatarios y compradores. Eso requiere tiempo y dinero.

Examine la siguiente tabla comparando los REIT de centros comerciales sobre deuda financiera con capital y verá algunas diferencias importantes. Simon está muy abajo con una relación de deuda financiera a capital de aproximadamente 0,6 veces. Eso es aproximadamente la mitad de las 1.1 veces de Macerich y aproximadamente un tercio de las 1.5 veces de Taubman. Simon tiene mucho más margen en su balance para financiar los costos de mejorar sus centros que cualquiera de estos pares.

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Cuadro de deuda financiera a capital (trimestral) de SPG

Deuda financiera de SPG a capital (trimestral) datos por YCharts

Habiendo mirado ese gráfico, no sería sorprendente ver que Simon también lidera fácilmente el paquete cuando se trata de cubrir sus costos de intereses. El índice de interés ganado multiplicado por Simon de 4.3 veces más o menos lo coloca muy por encima del paquete. Macerich y Taubman, con ratios de interés devengado de 1,6 y 1,2, respectivamente, están reduciendo las cosas mucho más. El margen adicional de Simon aquí significa que tiene más efectivo disponible para reinvertir en sus centros comerciales.

Tabla de intereses devengados (TTM) de tiempos de SPG

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Interés devengado en tiempos de SPG (TTM) datos por YCharts

Al final del día, Simon sale bien en ambos lados aquí. Tiene buenos centros comerciales en buenas ubicaciones y una base financiera sólida desde la que lidiar con el apocalipsis minorista. Taubman y Macerich también tienen buenos centros comerciales en buenas ubicaciones, pero ninguno tiene la solidez del balance que tiene Simon. Eso le da a Simon una clara ventaja.

Yendo con los mejores

Simon generalmente se considera el REIT de centro comercial mejor administrado. Los cinco gráficos anteriores muestran por qué. Dicho esto, un área en la que Simon se queda corto es el rendimiento por dividendo. Su rendimiento del 5,5% está muy por debajo del 7,7% ofrecido por Taubman y el 11% de Macerich. Esos altos rendimientos pueden ser atractivos para algunos, pero para los inversores de dividendos que prefieren quedarse con empresas financieramente sólidas, el balance general líder en la industria de Simon lo colocará fácilmente en la parte superior de la lista. Al final, la ubicación es importante para los REIT de centros comerciales, pero también lo es la base financiera de una empresa. Simon es la mejor combinación de ambos.



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