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¿Qué es el ingreso operativo neto?

Algunas personas compran propiedades para su uso personal. Otros, sin embargo, compran bienes raíces como inversión. El ingreso operativo neto es una medida de la rentabilidad de una inversión inmobiliaria. Para calcular el ingreso operativo neto, o NOI, tomamos los ingresos de la propiedad y restamos todos los gastos operativos razonables.

FUENTE DE IMAGEN: GETTY IMAGES.





Comprensión de los ingresos operativos netos

El ingreso operativo neto es un indicador más sólido de si una inversión inmobiliaria es rentable o tiene el potencial de serlo. NOI se informa en los estados de ingresos y flujo de efectivo, y examina los flujos de efectivo de una propiedad de inversión antes de que factores como los costos de financiamiento y los impuestos se incluyan en la ecuación.

Si el ingreso total de una propiedad durante un período determinado es de $ 200,000 y sus gastos operativos equivalen a $ 100,000, entonces su ingreso operativo neto es de $ 100,000. Idealmente, los ingresos operativos netos de una propiedad deberían ser positivos. Si el total es negativo, se convierte en una pérdida operativa neta.



Hay varias formas en que una propiedad puede generar ingresos. Éstos incluyen:

  • Pagos mensuales de alquiler de los inquilinos
  • Alquileres de áreas comunes de inquilinos o personas externas
  • Ingresos de las instalaciones de lavandería en el lugar
  • Ingresos de las máquinas expendedoras en el lugar
  • Ingresos de las instalaciones de estacionamiento en el lugar

Del mismo modo, existen numerosos gastos operativos relacionados con la gestión de una propiedad. Éstos incluyen:

  • Costos de mantenimiento de rutina, como cuidado del césped y remoción de nieve.
  • Costos de reparación de propiedad
  • Salarios del superintendente, portero y personal de oficina
  • Honorarios de administración de propiedades
  • Gastos de limpieza
  • Impuestos de bienes inmuebles
  • Los costos de servicios públicos no se transfieren directamente a los inquilinos

Usos de la utilidad operativa neta

El ingreso operativo neto es una medida sólida de la capacidad de una propiedad para generar ingresos. El cálculo del NOI excluye cifras como impuestos sobre la renta o costos de financiamiento. Más bien, muestra cuántos ingresos puede generar una propiedad determinada por sí sola.



La utilidad operativa neta se considera una medida precisa del potencial de una propiedad porque está menos sujeta a manipulación que otras cifras. Por lo general, el NOI solo se puede aumentar aumentando los alquileres, aumentando el costo de uso de las instalaciones en el lugar, como lavandería y estacionamiento, o encontrando opciones de menor costo para el mantenimiento y las reparaciones.

El ingreso operativo neto es esencial para ayudar a los inversores a determinar la tasa de capitalización de una propiedad, que es la tasa de rendimiento de una propiedad de inversión en función de los ingresos que se espera generar. Como tal, NOI puede ayudar a un inversor a comparar diferentes propiedades para ver cuál tiene el mayor potencial. También puede ser útil para un inversor que posee varias propiedades y está buscando deshacerse de aquella cuyos costos operativos dejan la menor cantidad de espacio para las ganancias.

Los ingresos operativos netos también entran en juego cuando las propiedades necesitan ser financiadas. Específicamente, NOI se utiliza para calcular el índice de cobertura de la deuda de una propiedad, que mide su capacidad para pagar su deuda en función de su flujo de efectivo. Dado que NOI muestra cuántos ingresos puede generar una propiedad en función de cuánto cuesta mantenerla en funcionamiento, es una herramienta útil tanto para prestamistas como para inversores.

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