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Por qué los compradores, vendedores y agentes acuden en masa a Redfin

Por muchas medidas, Redfin (NASDAQ: RDFN)se distingue de otras casas de bolsa. Cobra comisiones más bajas, vende casas más rápido y brinda a sus agentes beneficios que no están disponibles para ellos en otros lugares.

En este clip de Enfoque de la industria: energía , El analista de Motley Fool Tim Beyers y Enfoque de la industria El presentador Nick Sciple desglosa la propuesta de valor de Redfin para cada una de las partes interesadas importantes en el proceso de compra de vivienda.

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Este video fue grabado el 23 de mayo de 2019.

Nick Sciple: Bien, usted habla de, cuando enumeramos estos números, oh, está pagando 1% o 1,5% de Redfin frente al 3% a un agente de un comprador tradicional o un agente de vendedor. Puede que eso no suene a tanto dinero, pero cuando se habla de una transacción de compra de una casa, esta tiende a ser la transacción más grande que el estadounidense promedio, o incluso una persona, en general, atraviesa en su vida. Entonces, ese 1% o 2% realmente se puede traducir en miles o decenas de miles de dólares. Realmente es una cantidad significativa de dinero. Esa diferencia del 1% o 2% realmente puede marcar una gran diferencia en la cantidad de dinero que se lleva a casa como vendedor, o en su precio de venta efectivo como comprador cuando tiene que contabilizarlo en el precio de venta.



Como mencionaste, Redfin, según los datos que publicaron, vende sus listados más rápido, los vende a un precio promedio más alto. Desde el punto de vista del comprador, o de la persona que participa en la transacción inmobiliaria, hay muchas cosas que tienen sentido desde el punto de vista del valor. Pero también hay cierto atractivo para los agentes. Hay dos lados de esta transacción. Los agentes deben optar por trabajar para Redfin. La estructura de compensación para un agente de Redfin, le pagan con una bonificación y beneficios, generalmente obtiene opciones sobre acciones. Compara eso con un corredor tradicional, en el que eres un contratista independiente al que se le paga totalmente a comisión, estás pagando tu propio seguro médico, ese tipo de cosas. También miras algunos datos, los agentes de Redfin ganan más en promedio que el corredor típico, al menos con los datos que he visto. Según la Oficina de Estadísticas Laborales, el agente de bienes raíces promedio gana alrededor de $ 46,000. Redfin informa que su salario medio de agente, incluida la compensación basada en acciones pero sin incluir beneficios como la atención médica, y todos saben cuán significativos pueden ser los costos de atención médica como parte de sus gastos, gana $ 90,000. Entonces, está viendo a los agentes de Redfin que ganan el doble de lo que es el promedio de un corredor tradicional. Las personas que están en un extremo muy alto del mercado de corretaje de bienes raíces, por supuesto, estarán ganando más que eso. Si está vendiendo casas de lujo en Los Ángeles y gana la comisión tradicional del 6%, está ganando más. Pero para el corredor promedio, esto realmente tiene mucho sentido. Y cuando tiene algo que tiene sentido tanto para el cliente como para la persona que brinda el servicio, el corredor, realmente tiene mucho sentido.

¿Algo relacionado con el lado del corredor de la transacción, Tim, que te atraiga como inversionista?

Tim Beyers: Sí, y hay algunas otras cosas que creo que son ventajas competitivas que veo que realmente me gustan como inversionista. Uno de ellos es, un corredor tradicional, debido a que son un contratista, reclutarán o tendrán una oficina donde le pagarán a las personas para que hagan cosas como instalar el letrero del patio, limpiar el patio delantero, tal vez contratar contratistas, y eso es todo en su libro. Lo hacen ellos mismos. También están haciendo toda la programación ellos mismos, a menos que hayan contratado a un asistente personal para que lo haga. Todo esto es dinero que llevas en tu libro. Cuando eres un agente de Redfin, ese sistema de soporte está integrado en la empresa para la que trabajas. No vas a contratar eso. Solo estás obteniendo esos servicios y poniéndolos en práctica. Escuché, a través de personas que han tratado con agentes de Redfin, que esto es algo que realmente les gusta, porque se enfocan en la venta, se enfocan en el cliente, la mayor parte de su tiempo está enfocado en el cliente, ya sea el compra o venta.



Otra cosa que realmente me gusta de esto es que con la equidad y el salario más el bono, están muy alineados con el cliente. No hay ningún incentivo para generar el precio más alto posible. Ahora, por supuesto, Redfin quiere vender a un precio más alto. Es bueno para ellos vender a un precio más alto. Hay bonificaciones. Esos bonos se basan en el precio de venta. Pero en general, como defensor, un agente inmobiliario tradicional está completamente incentivado para llevarlo a la transacción más alta posible. Su comisión depende de eso. Y eso no es cierto para un agente de Redfin. Así que creo que es más fácil para ellos abogar más por el comprador o el vendedor.

Ciertamente, me gusta mucho que no solo el paquete de pago promedio sea un poco más alto, sino que los incentivos estén alineados. Nick, ambos trabajamos en la industria de servicios financieros. Este es un problema que también tiene la industria de servicios financieros. Si has escuchado Enfoque de la industria Durante un tiempo, si ha estado con nosotros en The Motley Fool, probablemente nos haya escuchado decir, use un planificador financiero basado en tarifas porque es más probable que sus intereses estén alineados con los suyos. Pienso en los agentes de Redfin de la misma manera. Son como los planificadores basados ​​en tarifas de la industria inmobiliaria. ¡Me gusta mucho eso!

Sciple: Derecha. Cuando tiene una industria, y tal vez hablemos de esto más adelante en el programa, como la intermediación inmobiliaria que realmente no ha experimentado muchos cambios en las últimas décadas, tiene una empresa como Redfin que está aprovechando tecnología, implementando una estructura de incentivos que tenga sentido, tanto desde el punto de vista de la persona que atraviesa, como dije, desde el punto de vista de la transacción de bienes raíces, como desde el punto de vista del corredor, hay muchas cosas que me gustan. Hablaremos un poco sobre la industria. Pones esto en una industria con un mercado direccionable: Redfin estima que hubo $ 80 mil millones en transacciones inmobiliarias en 2018. Redfin es una empresa de alrededor de $ 1,5 mil millones en la actualidad; $ 487 millones en ingresos en 2018, entrando en un mercado direccionable de $ 80 mil millones. Muchas oportunidades para seguir creciendo con el tiempo. ¿Qué puede decir sobre la oportunidad de mercado de Redfin en relación con su situación actual?

Beyers: Bueno, es enorme y todo se basa en las relaciones, al igual que el resto de la industria inmobiliaria. Entonces, si comienza con Redfin y un agente de Redfin, una de las grandes ventajas, y esto es algo de lo que no hablamos mucho. Hay otras marcas inmobiliarias nacionales, pero esas marcas básicamente son sociedades holding que tienen agentes locales contratados. Ese agente es como un agente de Coldwell Banker. No trabajan para Coldwell Banker, trabajan para sí mismos. Básicamente, alquilan el derecho a utilizar el nombre de Coldwell Banker, o Century 21, o REMAX, que acaba de cerrar un trato con Redfin y luego se retira. Pero la diferencia es que la red de Redfin, que se extiende a nivel nacional, son todos empleados. Si comienzas en Los Ángeles y dices que te mudarás a Seattle por un trabajo, teóricamente podrías vender tu casa en Los Ángeles, mudarte a Seattle, dejar que Redfin se encargue de la venta en Los Ángeles mientras tú te concentras en instalarte Seattle. Todo eso se manejará por completo dentro de la familia Redfin. Y podría ser que lo venda con Redfin Now, que es su programa de compra instantánea; tradicionalmente, encontrando la casa adecuada usando su sitio web y luego haciendo que el corredor haga el trabajo por usted para configurar el título y configurar la hipoteca y trabajar con esos brazos hipotecarios. Redfin puede manejar todo eso. Debido a que manejan gran parte de la transacción, las tarifas iniciales en la transacción en sí pueden ser más bajas, porque solo toman una mayor parte de la transacción general en sí. Esta es otra forma en que están alineados con el comprador o el vendedor: ganan más dinero cuando el comprador y el vendedor ahorran más dinero o ganan más dinero. ¡Eso es enorme! No lo están ganando con una comisión gigante, lo están haciendo para conseguirle la hipoteca correcta y luego están ganando un poco más para conseguirle un buen título que tenga sentido para la propiedad que está comprando. , Etcétera. Por lo tanto, al ofrecerle más servicios y reducir el tiempo que le lleva pasar del punto A al punto B, y hacer que sea una experiencia más fluida, ganan más. Ese es un gran modelo, porque significa que cuanto más satisfecho esté el cliente, más le guste la experiencia de mudanza, más volverá a Redfin. Realmente no obtienes eso con otro tipo de corredor. Por lo general, dice: 'Me quedaré en mi área regional. Voy a tener mi corredor regional. Me mostrarán los alrededores y luego me mudaré a la casa que está al final de la calle. Suele ser así. Redfin piensa mucho más que eso.

Sciple: Sí, y estás viendo algo de esto en los números. Redfin ha informado que su negocio repetido está creciendo a una tasa del 35% en relación con sus clientes en línea que están atrayendo, solo creciendo a una tasa del 20%. Eso significa que estos clientes que Redfin está atrayendo, los mantienen cerca. si se está moviendo de un estado a otro, como lo mencionaste, Tim, o si es simplemente, la próxima vez que vayan a comprar o vender una casa, Redfin es el primer lugar en el que piensan.

Una vez más, otra cosa importante a tener en cuenta, hablamos sobre lo poco que han penetrado en su mercado direccionable. Siguen siendo menos del 1% de la cuota de mercado del valor total de las viviendas vendidas. Mencioné $ 80 mil millones en comisiones de bienes raíces en 2018. Eso es solo la parte de las comisiones de bienes raíces del negocio. Están expandiendo su negocio principal con el corretaje de bienes raíces, como dijo Tim, en hipotecas, en seguros de títulos, expandiendo su operación. A medida que su negocio continúa creciendo, pueden pasar a más y más de estas verticales. Tienen estos efectos de red clásicos, tanto a través de sus listados en línea como, como mencionamos, las relaciones que los corredores tienen con la gente en cada una de esas comunidades, las relaciones que construyen con sus clientes existentes. Esta es una empresa que, en realidad, a medida que escala, parece que puede convertirse en una bola de nieve rodando cuesta abajo, y simplemente recoger más y más a medida que avanzan las cosas.



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