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Por qué un nuevo residencial se beneficiará de una nueva política de vivienda

Los originadores de hipotecas están saliendo de su mejor año desde 2003 después de que COVID-19 empujó a la Reserva Federal a recortar las tasas de interés, lo que provocó una ola masiva de actividad de refinanciamiento. Se esperaba que este año fuera casi tan bueno, pero el aumento de las tasas de interés ha obligado a muchos en la industria a recortar las expectativas.

Mientras tanto, Fannie Mae acaba de lanzar una bola curva a la industria, anunciando que limitaría el número total de préstamos de propiedades de inversión que garantizará al 7%. Este cambio es una mala noticia para la mayoría de los originadores; sin embargo, la demanda de préstamos se cumplirá en otro lugar, y ahí es donde Nuevo residencial (NYSE: NRZ)viene en.

Imagen de una solicitud de préstamo hipotecario

Fuente de la imagen: Getty Images.



El gobierno intenta aislar al contribuyente de mayores riesgos

En los últimos días de la administración Trump, el secretario del Tesoro, Steve Mnuchin, envió una carta a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), que supervisa a Fannie Mae y Freddie Mac . La carta instruía a Fannie y Freddie a limitar sus compras de propiedades no ocupadas por el propietario a no más del 7% de su cartera. El cambio está destinado a limitar la cantidad de riesgo crediticio que asumen las dos empresas patrocinadas por el gobierno. También hubo más lenguaje que limitaba la cantidad que podían comprar a cualquier prestamista.

Esto es lo que esto significa en la práctica. Los préstamos para propiedades de inversión garantizados por el gobierno están a punto de volverse mucho más caros y mucho más difíciles de conseguir. Sin embargo, la demanda de préstamos para propiedades de inversión se mantendrá y los posibles prestamistas recurrirán a préstamos no garantizados por el gobierno. Según el Urban Institute, Fannie Mae y Freddie Mac utilizan los préstamos de propiedad de inversión como fuente de ingresos para subsidiar iniciativas de vivienda asequible. Estos préstamos son muy rentables y eso significa que los prestamistas querrán otorgarlos.

New Residential es uno de los prestamistas ajenos a QM más conocidos

Las hipotecas no garantizadas por el gobierno generalmente no han sido competencia de los bancos desde que estalló la burbuja inmobiliaria en 2008. El volumen ha sido escaso y limitado a unos pocos prestamistas. Los préstamos que no encajan en la caja de Fannie o Freddie se denominan hipotecas no calificadas (no QM). El prestamista más conocido es probablemente New Residential, que tuvo que suspender temporalmente sus préstamos no garantizados durante la crisis del COVID-19. New Residential ya tiene la infraestructura para este tipo de préstamos, por lo que tiene una ventaja.

¿Por qué freshpet está agotado en todas partes?

Parte del problema con las emisiones no QM ha sido la renuencia de los inversores (incluidos los fondos de pensiones) a comprar valores respaldados por hipotecas no QM. Mi sensación es que parte de esto se debe a la falta de un historial en temas como pagos anticipados e impagos. Eso hace que los préstamos sean difíciles de modelar y, por lo tanto, los inversores se muestran reacios a involucrarse. Esto cambia si los préstamos para propiedades de inversión simples se convierten en el pilar de los préstamos sin garantía de calidad. Hay una gran cantidad de datos que muestran cómo se desempeñan estos préstamos, lo que debería brindar más comodidad a los inversores.

Este cambio ayudará a los ingresos de originación y a los activos de New Residential

New Residential es una historia interesante para empezar. Como fideicomiso de inversión inmobiliaria hipotecaria híbrida (REIT) y originador de hipotecas, obtiene ingresos de inversiones y tarifas. En 2000, la disminución de las tasas de interés hizo que la compañía redujera el valor de sus activos de servicio hipotecario, pero eso se revertirá a medida que aumenten las tasas. El cambio de Fannie Mae también afectará positivamente el valor actual de los valores respaldados por hipotecas en circulación, ya que reduce la probabilidad de pagos anticipados.

New Residential cotiza en torno al valor en libros de su cartera de activos, que casi no asigna valor a las operaciones de originación de hipotecas. La compañía presentó un prospecto confidencial a la Comisión de Bolsa y Valores el año pasado que aparentemente contemplaba la división de las operaciones hipotecarias en una compañía separada con la esperanza de que el mercado le asignara un valor. Si bien el dividendo estuvo en una montaña rusa el año pasado debido a la volatilidad en el mercado de bonos, las acciones rinden un 7,4% a los precios del lunes por la mañana, mucho más que el de cualquier otro originador y por encima de los REIT hipotecarios de grandes agencias como Annaly Capital Management y AGNC Investment Corp .

Hay muchas formas de ganar con esta acción, y es una de mis elecciones de CAPS.



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